Pignoramento Immobiliare

Il pignoramento immobiliare è l’atto con il quale si subisce la confisca di un immobile di proprietà per la sua vendita all’asta al fine di pagare un debito.

Si parla di pignoramento immobiliare, ad esempio, quando non si rimborsano in tempo (o non si rimborsano affatto) le rate di un mutuo casa e, di conseguenza, la banca agisce per tutelare i suoi interessi mettendo in pratica l’ipoteca sulla casa.

Pignoramento prima casa

Il decreto legge 69 del 21 giugno 2013, noto anche come Decreto “Del Fare”, ha stabilito che non è possibile pignorare la prima casa se essa sia l’unico immobile di proprietà del debitore e se ne è anche la residenza anagrafica.

Un discorso a parte va fatto per gli immobili di lusso. Le case classificate come tali, anche se prima casa, rimangono comunque soggette a pignoramento.

Altri limiti previsti dal medesimo decreto sono l’impossibilità a procedere al pignoramento se:

• l’importo complessivo non è più alto di 120.000 euro
• son passati almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca e il debito non è ancora stato estinto.

Perché Difendersi dal Pignoramento Immobiliare

Una delle credenze più sbagliate in assoluto è quella che non ci si può in alcun modo difendere da un pignoramento immobiliare.

La legge, invece, insegna che il debitore può prendere molto tempo prima che l’immobile possa venire effettivamente messo in vendita, e durante questo tempo egli può risolvere la sua situazione personale (magari perché ha avuto dei problemi personali) e tornare ad essere solvente.

Anche nella peggiore delle ipotesi, ovvero quella in cui non si riesca a mantenere il proprio immobile, il debitore può riuscire a guadagnare diverso tempo ed evitare, per tutto questo tempo, di pagare l’affitto (che, si sa, è un po’ una “spesa morta”).

Procedura e durata Pignoramento Immobiliare

In maniera breve e chiara, ecco le fasi e i tempi del pignoramento immobiliare, a partire dal momento in cui il creditore inizia l’atto di confisca dell’immobile:

1. deposito del titolo esecutivo e del precetto. Oltre a questi due titoli occorre anche portare una copia dell’atto di pignoramento per uso trascrizione (su di essa va apposta la marca da bollo) e tante copie, sempre dell’atto di pignoramento, tante quante sono le persone oggetto dell’intervento
2. redazione della nota di trascrizione su supporto informatico, che andrà poi conservato presso i registri immobiliari (la conservatoria, per maggior precisione)
3. la conservatoria rilascerà anche il modello 68 bis che attesta il pagamento
4. iscrizione a ruolo del pignoramento, presso il Tribunale
5. istanza di assegnazione o di vendita

Tutte queste fasi devono essere fatte entro massimo 90 giorni, altrimenti l’atto di pignoramento perde efficacia.

Opposizione Pignoramento Immobiliare

E’ possibile difendersi dall’atto di pignoramento cercando così di guadagnare tempo.

La prima cosa che il debitore può fare è fare opposizione con un atto di citazione di fronte al giudice competente andando a contestare la somma che è stata ingiunta, oppure contestando dei vizi formali della domanda.

E’ inoltre possibile eccepire la non pignorabilità dei beni elenco dell’atto di pignoramento stesso.

Ancora, il debitore può chiedere al giudice di sostituire il bene pignorato con una somma equivalente, aumentata delle spese di ingiunzione. Tale somma può anche essere versata in rate mensili entro un massimo di 18 mesi. Qualora le rate mensili non vengano pagate, o lo siano con oltre 15 giorni di ritardo, allora il giudice potrà disporre la vendita del bene.

Si potrà cercare un accordo con i creditori e chiedere, qualora fosse raggiunto, la cancellazione del pignoramento immobiliare.

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Valore dell’immobile pignorato

La legge afferma che il valore dell’immobile pignorato viene stabilito dal giudice, che deve tenere conto del valore di mercato così come fornito da un esperto, che viene nominato così come indicato dalla legge art. 569 del codice di rito.

L’esperto calcola il valore del bene pignorato tenendo in considerazione sia il valore della superficie dell’immobile, sia quello della superficie commerciale.

Dopo questa prima analisi e valutazione, la stima finale viene rifinita in maniera più analitica.

Vendita dell’immobile pignorato

Il pignoramento immobiliare perde la sua efficacia se non viene eseguito entro 45 giorni dalla vendita, o dall’assegnazione del bene.

In maniera particolare, la vendita dev’essere chiesta con un atto da depositare in tribunale.

Entro 60 giorni dalla deposizione dell’atto (che si possono tuttavia prorogare solo una volta, e solo per validi motivi), in tribunale occorre depositare gli estratti del catasto e tutti i certificati dove sono indicate le iscrizioni e le trascrizioni dei 20 anni precedenti.

Una volta che il giudice ha disposto la vendita, essa si può svolgere secondo due modalità:

• senza incanto;
• con incanto

La prima è la classica vendita, in cui ogni interessato deve far pervenire la propria offerta commerciale in busta chiusa.

La seconda è la classica asta, alla quale tutti i soggetti interessati possono partecipare. La vendita all’incanto si verifica solo se il giudice pensa che il prezzo finale sarà superiore alla metà del valore “reale” del bene.

Quando un soggetto si è aggiudicato una proprietà pignorata, essa viene poi trasferita con un atto del giudice.

La legge stabilisce che si possano tentare al massimo 3 aste per cercare di vendere un bene all’incanto, e durante ogni asta successiva il prezzo di partenza dev’essere più basso del 25% rispetto a quello dell’asta precedente.

Rateizzazione del pagamento dell’acquisto di un bene pignorato

Chi acquista un bene pignorato, può decidere di rateizzare il pagamento entro 12 mesi al massimo (tutte le rate devono essere pagate senza ritardo, altrimenti il contratto si considera risolto).