Mutuo con contratto a tempo determinato, conviene?

Avere un mutuo con contratto a tempo determinato è possibile? In questo approfondimento aggiornato al 2024 vediamo insieme la situazione attuale e che cosa si può fare per avere un mutuo prima casa con un contratto a tempo determinato o per atipici.

Mutuo con contratto a tempo determinato, la situazione nel 2024

Iniziamo con il dire che oggi il 90% dei mutui e dei finanziamenti casa vanno a chi ha un contratto di lavoro a tempo indeterminato, mentre la percentuale dei giovani che riesce ad ottenere un mutuo con un contratto tempo determinato è scesa dal 30% di qualche anno fa al 10% circa attuale.

Nel corso degli anni, le banche hanno ristretto di molto gli standard richiesti per ottenere un finanziamento per la casa, a cominciare dal rapporto tra rata e stipendio netto, che oggi è al 30% circa.

Oggi devi avere uno stipendio triplo rispetto alla rata del mutuo per poterlo ottenere (fino a qualche tempo fa era invece del 40% circa).

In molti casi i lavoratori a tempo determinato non riescono a soddisfare questo requisito, il che li esclude automaticamente dalla possibilità di ottenere un finanziamento.

Come fare per avere un mutuo con contratto a tempo determinato

Partendo dal presupposto che è comunque molto difficile, si potrebbe avere qualche speranza in più se:

• si chiedono mutui per tempi brevi, in genere non oltre 5 o 10 anni;
• si ha un garante o un contestatario che abbia un contratto di lavoro a tempo indeterminato;
• si ha un certo importo di contanti in banca da fornire come anticipo per l’acquisto dell’immobile (di solito + del 20% del valore di casa)

Come si può vedere, la situazione non è semplice.

Il fondo di garanzia dello Stato

Lo stato mette a disposizione di tutti i cittadini che rientrano nei requisiti, un Fondo di garanzia per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile da usare come prima casa (fonte).

Il Fondo è stato rifinanziato dalla legge 30 dicembre 2021, n. 234, art. 1, comma 152, quindi anche per il 2024 è valido.

L’importo della garanzia statale copre fino al 50% dell’importo del mutuo (non si considerano gli interessi) e la richiesta può essere fatta da:

• coppie in cui una delle due persone non ha superato i 35 anni;
• nuclei familiari composto da un solo genitore e con figli minori;
• giovani di età inferiore ai 36 anni.

Per poter accedere al fondo, inoltre, è importante che:

• il richiedente non sia proprietario di altre case, tranne se ottenute per successione mortis causa e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli;
• l’immobile deve trovare in Italia ed essere ad uso abitativo;
• l’immobile non deve non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
• l’importo del mutuo non sia superiore a 250.000 €

La domanda può essere fatta direttamente presso le migliori banche mutuo usando la modulistica apposita.

Cercare un garante

A seconda della situazione, un garante potrebbe essere la chiave per sbloccare un mutuo con contratto a tempo determinato.

E’ sempre la banca che ti dirà se il garante è accettato e quali sono le condizioni.

In genere:

• il garante deve avere un lavoro a tempo indeterminato;
• non dev’essere cattivo pagatore o protestato;
• l’importo del mutuo potrebbe non essere molto elevato

Il garante potrebbe venire accettato perché si impegna a rimborsare le rate del finanziamento casa se il debitore principale (cioè chi ha il contratto a tempo determinato) non dovesse pagare.

Cerca un’assicurazione

A volte potrebbe venirti chiesto di sottoscrivere una copertura assicurativa che ti copre nel caso di perdita di lavoro, o se. il tuo guadagno mensile dovesse scendere sotto un certo livello.

L’assicurazione si occuperebbe di pagare le rate.

La cosa negativa di questa soluzione è che il rischio per la compagnia di assicurazione potrebbe essere alto, quindi non è detto che tu riesca a trovarla, ed in ogni caso il costo del premio assicurativo potrebbe essere elevato.

L’ipoteca sull’immobile

Come leggiamo sul sito ufficiale del Banco BPM, se il loan-to-value (o LTV) della casa che vuoi comprare (cioè il rapporto tra valore di casa ed importo di mutuo) è basso (quindi la casa vale molto di più rispetto al valore del mutuo) potrebbe accadere che la banca si “accontenti” di questa garanzia.

Il Banco BPM cita delle percentuali attorno al 40-50% del valore dell’immobile.

La cosa potrebbe avere un senso perché, se il debitore non paga le rate, la banca finirebbe per riprendersi la casa. In questo caso l’importo derivante dalla vendita di casa (che molto probabilmente sarà inferiore rispetto al suo valore di mercato) potrebbe facilmente coprire l’importo residuo del mutuo.

Per dei valori di LTV più alti è difficile riuscire ad ottenere un mutuo con un contratto a tempo determinato o da atipici, a meno di fornire delle garanzie ulteriori come il garante o l’assicurazione (abbiamo già parlato di tutti e due qui sopra).

Mutuo con contratto a tempo determinato, le caratteristiche

Abbiamo visto che è difficile riuscire ad ottenere dei mutui con un contratto di lavoro a tempo determinato.

Se anche si dovesse riuscire a trovare un istituto di credito che possa concederlo, bisogna tenere a mente due cose:

• la durata del finanziamento potrebbe non essere così lunga, e spesso è legata alla durata del contratto di lavoro;
• il tasso di interesse potrebbe essere più alto della media, perché la banca corre più rischi e quindi applica degli spread maggiori, che si traducono in un costo maggiore per il cliente.

Mutuo con contratto a tempo determinato, conviene?

E’ impossibile dare una risposta che possa soddisfare tutti, perché ogni situazione è diversa dalle altre ed ogni persona ha delle esigenze differenti.

Sicuramente possiamo dire che prima di “avventurarsi” nella ricerca di un mutuo con un contratto a tempo determinato (considerando le oggettive difficoltà a trovarlo) e considerando anche i costi più alti, bisogna chiedersi se effettivamente si ha bisogno di una casa di proprietà e perché, o se ci sono altre soluzioni che possono andare bene lo stesso (come l’affitto, o vivere a casa dei genitori).

Solo rispondendo a questa domanda si riuscirà a capire se il mutuo con un contratto a tempo determinato conviene o meno.